不動産コンサルタントの真山（さのやま）です。?

引き続き、実際に物件を見る時のポイントです。

７．隣地との越境、覚書、トラブル等の有無

不動産のトラブルで上位を占めるのが隣接地との関係です。境界標の位置、塀、壁の越境、敷地延長部分の使用方法等々でいろいろなことが起こります。

その原因はすべて購入時の確認にあるといっても過言ではありません。私自身の経験でも売主側の不動産業者の言い分を鵜呑みにして痛い目をあったことがあります。当たり前ですが、現地において隣接地との関係を明確にする境界標を必ず確認してください。新築物件や新規分譲地ではおそらく明確に確認できるようになっていると思います。ただ、実務的に、旧分譲地や中古物件、調整地域等では、境界標を確認できないことが多々あります。その場合、新たに土地家屋調査士による測量をして、隣地立会印のある確定測量図を作成するのかどうかを確認してください。確定測量図を作成するのであれば、必ず境界標を設置もしくは復元するので、隣地との関係は明確になります。現況有姿での引渡しで確定測量図を作成しない場合は、現場においてきちんと売主からの境界の明示を受けてください。実務的には、境界の明示については、引渡し前の現地立会の際に行うことが多いと思います。ただ、中古物件の場合には、現地立会を省略することも多いので、その場合でも、少なくとも土地の境界については明示を受ける様にしてください。

土地の境界標が明確になると隣接地との関係で越境等の状況を確認することができます。地上で擁壁、ブロック塀、門扉、フェンス、下水のます、物置等が越境しているのかどうかを目で見て確認してください。また、上空も重要です。屋根や雨樋が境界標を結んだ境界のラインを越境していることもあります。自己の所有物が隣接地に出ていれば「越境している」ことになりますし、他人の所有物がこちらの土地に入っていれば「越境されている」ことになります。

越境がある場合、通常は、隣接地の方と覚書を結びます。一般的な内容としては、現況の状態で使用する場合は、現況のままで、建物の建て直しや塀等の再設置の時には、その越境を解消する旨が記載されています。覚書等がない場合には、突然、隣接地の方から越境の解消を要求されることがあり、その対応によってはトラブルになることがあります。例えば、擁壁の越境解消には、擁壁の作り直し等の対応が必要で、大きな費用がかかることがありますので、注意が必要です。また、実務的に旧分譲地等で、塀や壁、擁壁等がどちらの所有物かわからないこともあります。その場合は、引渡し前までにその所有関係を明確にしてもらいます。通常は、「越境している」「越境されている」「共有で保有している」のどれかになると思います。例えば、ブロック塀が境界ライン上の中心にのっている場合は、お互いが半々で共有し、維持管理も共有で行っているケースが多いと思います。隣地同士お互いに所有の認識がなければ、その構築物等は土地の付随物として境界ラインを結んでそれぞれの側にある分をそれぞれ保有していることになります。まずは境界標の確認、もし境界票がなければ確定測量図を作成するのかどうか、作成しないのであれば現場での境界の明示をうけること、以上をよく頭に入れておいてください。

越境とは異なりますが、土地等の使用制限を隣接地の方とお互いに決めている場合があります。例えば、敷地延長の土地が並んでいる場合で、敷地の境界ぎりぎりに塀やポールを建てると駐車場として実質的に使用できない場合等で、お互いに駐車場として使用する旨を承諾し合っている場合です。いろいろな取り決めがある場合には、必ず書面で残すようにしておいてください。特に車の出し入れが難しそうな場合には、そういった取り決めがあることも多いので、事前に確認をしてもらうことが大切です。

とにかく、隣接地の方とトラブルになると、そこに住んでいること自体がとても苦痛になります。より良い暮らしを求めるのであれば、必ず隣地との関係は人任せにせずにご自身で確認をするようにしてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。