まずは大きく2区分

敷地は都市計画法という法律によって地域ごとに2つに分けられます。

市街化区域
すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域のこと。つまり積極的に開発をしていきましょうという地域のことです。市街化区域は更に用途地域という細かいエリア分けがされています。

市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域のこと。この区域では開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われません。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することが出来ないのです。ただし、例外として既存宅地・農家住宅・分家住宅・収容による移転などは認められているので、調整区域に建築をする場合は例外として認めてもらえるかどうかがポイントです。仮に認められたとしても、農地転用・開発許可の申請が必要となるため、費用（50?100万円）、期間（2ヶ月程度）ともに余分に掛かってしまいます。

市街化区域は細かく分けられる

市街化区域は次の用途地域に区分されます。簡単に言えば上の方が静かな住宅街に向いており、下へ行くにつれてだんだんにぎやかになって行きます。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

市街化区域の場合は生産緑地に注意

生産緑地とは市街化区域内において、将来にわたり農地または緑地等として残すべき土地として、自治体から指定を受けた土地です。固定資産税が農地並になるため、節税対策として過去に申請されている場合は注意が必要です。生産緑地での建築は認められていないため、場合によっては緑地指定が解除されるまでの間、建築時期を延期する必要が出てきます。

市街化調整区域の場合は農振に注意

市街化調整区域の中でも、更に農業振興地域に指定されている場所は注意が必要です。この地域では農地以外での土地利用が厳しく制限されており、農地転用が許可されないため、もし農振地域で建築をする場合には農振除外申請が必要となります。この申請は許可される可能性も低く、仮に通った場合でも半年程度の期間が掛かってしまいます。

条例にもご注意を

その他、各自治体により様々な条例を指定しているケースもあります。『三角屋根の建物しか建てられない』、『敷地内には一定の割合で樹木を植えないといけない』など内容は様々ですので、一度確認すると良いでしょう。

法的な調査は多くの場合建築業者が行ってくれますが、「建築業者に声を掛けると断りづらい」という方は、時期を左右する項目だけでも役所で確認しておくと良いと思います。