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失敗しない物件と出会うための20のポイント(その5)

不動産コンサルタントの真山(さのやま)です。 引き続き、実際に物件を見る時のポイントです。

コラムニスト-----不動産コンサルタント 真山英二

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不動産コンサルタントの真山(さのやま)です。

引き続き、実際に物件を見る時のポイントです。

8.前面道路の幅員、通行量、駐車スペースの止めやすさ

 


不動産を真剣に考えた時、今まで気にもしていなかったことにいろいろ気が付くことも多いと思います。その一つが土地と接している道路です(接道)。自分自身の経験としても、不動産業にかかわるまでは家の前の道路を考えたこともありませんでした。今回は、この接道についてのポイントをお話し致します。

接道については、自分が使用したときの使い勝手の話と法律的な話の両方を確認しておく必要があります。

使い勝手の話については、自分がそこで生活しているイメージを思い浮かべてください。例えば、車通勤の方で毎日車を使用するのであれば、駐車場が物理的に入れにくかったり、前面道路の通行量が多かったりすると、日々の車の出し入れがストレスとなります。小さな子供が家族にいれば、前面道路の車の通行量が多く、歩道がない場合などは、安全的な面から避けた方が良いかもしれません。また、仮に歩道があったとしても、洗濯物を外で干すことが多い場合は、車の排気ガス等でかなり洗濯物が汚れることがあるのであまりおすすめしません。前面道路があまりにも大きい場合は、あえて敷地延長の物件を選ぶのも一つの選択肢となります。

逆に前面道路が狭い場合は、駐車場に車の出し入れができるのかどうかを確認してください。例えば、前面道路の幅員が4mで2mの間口しかないとおそらく軽自動車でも現実的には難しいと思います。最近の分譲であれば、少なくとも車庫スペースの間口を2.5m以上でとっているケースがほとんどなので心配はありませんが、それでも前面道路が4mを切るような場合では、前面道路との兼ね合いで3ナンバー車が入れにくい時が多々あります。現在保有している車だけでなく、将来的に乗ってみたいと思っている車も含めて、実用的に駐車できることを現地で確認しておくようにしてください。

次に、法律的な面での道路の話です。内容としては現地で物理的にわかるものではないので、不動産業者の担当者へ確認をしてください。法律的に見た時に、2つのポイントがあります。

一つは、公道・私道といった道路の所有権です。原則として、道路の所有者が道路を維持管理する必要があります。例えば道路が陥没した場合、公道であれば国や地方公共団体が修理や補修をしてくれます。私道であれば、道路の所有者(共有名義であれば共同で)が修理や補修をする必要があります。私道は絶対にダメ!というお客様がいらっしゃいますが、現実的には私道で大きくもめているケースはあまりありません。大体の私道は居住者のみが使用することが多くそれほど道路は傷みません。また、通行量が多く公共性の高い道路に関しては、官が実質的に修理することも多く、公共性が高いが故に道路所有者の負担が軽減されているのが実情です。

二つ目のポイントは、建築基準法の種別です。土地に建物を建てる際に、通常は、建築確認申請をして、役所の許可を得てから建築を始めます。その際に、建築基準法上の道路に2m以上接していないと許可が下りない、いわゆる接道義務があります。接道義務を満たす道路は、私道・公道といった判断ではなくて、あくまでも建築基準法上で認められた道路に限ります。したがって、現地で道路状になっていてかつ公道であっても、建築基準法上の道路に認定されていなければ、建築確認申請が必要な建築物を建てることはできません。建築基準法上で少し注意しなければならない道路(正確には例外規定として)として、「43条但し書き道路」というものがあります。この道路は、原則として建築基準法上の道路ではないものの特定の条件を満たせば、道路としてみなされ、建築確認申請を受け付けてもらえるものです。現状では、現在建物が建っていれば、その建物を再建築する際に問題はありませんが、再建築の条件を事前に確認しておく必要があります。住宅ローンを考えた場合、金融機関によってはこの「43条但し書き道路」については取り扱っていないこともあるので、よく業者に確認してもらい、説明をしっかりと受けることをおすすめ致します。

今回は、接道についてお話ししましたが、道路については不動産を考えた時に非常に重要なポイントです。目に見える使い勝手の部分と、目に見えない法律的な部分の両方をしっかりとおさえて、失敗しない住まいさがしを実現してください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

株式会社ハッピーハウス : http://www.happyhouse.co.jp/


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