建築条件を守らなかったら？
トラブル
以前に契約した土地売買契約書の特約条項に建築条件付という記載があり、通常であれば3カ月程度の期間内に建築請負契約を締結しないと土地売買自体を解除できる(解除される)との約定をするとの業界の自主ルールがあるというのを最近知りました。
契約書には建築条件に対する解除条件の記載は一切無く契約時の説明においても契約した不動産で家を建ててほしいので建築条件付きとしたという説明しかなく解除条件についての説明は一切ありませんでした。
契約時に特約条項の建築条件付きに対する解除条件について契約書に何も記載が無い場合この建築条件付きという特約条項は無期限に効力を持つと考えてもいいのでしょうか?
特約条項には時効はないのでしょうか。
今後売主又は買主のどちらかからこの土地は建築条件付きなので建築請負契約をかわしたいと要求がだされた場合、要求を受けた売主または買主が建築請負契約の締結を拒否したら、どちらかが契約条項の違反または契約の不履行等の責任を問われることになるのでしょうか?
また建築条件付きの土地売買契約の履行とは土地代金を支払って土地が譲渡された時でしょうか?それとも建築請負契約が成立した時になるのでしょうか?
よろしくお願いします。
対処法
契約書に定められた建築条件付き契約の解釈の問題になると思います。弁護士に契約を締結するに至った経緯や当時の事情を話し、法的観点から契約解釈をお願いしてみてください。解除権を契約書で留保せず、解除条件を定めたものかどうかもはっきりしないのなら、単に建築条件を付しただけで、契約が当然解除になったり、無条件に解除権が行使されたりすることはないと思います。
しかし、わざわざ建築することを条件として売買をした経緯を考えると、買主に建築する義務を負わせた規定とも解釈できなくはなく、仮に売主が建築業者であれば、売主から相当の期間を定めて建築義務の履行を催告され、その期間内に義務が履行がなければ契約を解除される可能性はあると思います。また、たとえば、建築を条件として売買代金を安く設定していたとすれば、建築されなかったことによって売主が被った損害を賠償せよ、と請求してくる可能性も否定できないでしょう。単なる努力義務か、法的義務かによって判断は変わってきますので、資料をもって弁護士に相談してみてください。どちらとも判断がつかないなら、売主または建築業者から、建築の要否について確認し、必要ないなら書面でその旨を確認してもらっておくことが紛争予防には必要でしょう。
予防法
建築条件付の土地は沢山ありますが、それが建築の法的義務（一般的にはほとんどこちら）なのか、努力義務なのかを事前にはっきりさせておきましょう。
