マンションにより日照権・通風権が侵害された
トラブル
商業地域に木造3階建ての自宅用住居を建築中で、2011年6月上旬に完成予定です。
北側に10階建てのマンション(同じく商業地域)の3階住人から、日照権・通風権の侵害を理由に弁護士を通じて、建築の一時中止と協議に応じるよう通知書が届きました。
・木造住宅建設地は擁壁の上に立ち、北側マンションより1層分(3m程度)高くなっています。
そのため、3階住人の居室は建設中木造住宅の2階程度の高さになります
・商業地なので高さ規制はありませんが、木造住宅は北側マンションに配慮して、10m以下の高さに抑えました
・北側マンションは敷地境界ギリギリ(10cm程度)まで建っていますが、建設中木造住宅は北側敷地に50cmの距離を開けました
・日影図は作成していませんが、北側マンション3階住人の日照権は著しく悪化します
・建設中木造住宅は建築基準法上には何ら違法箇所はなく、建築確認申請も受理されています
建設開始前に建築業者社長と一緒に手土産を持ってご迷惑をおかけすることのお詫びと挨拶に伺いましたが、管理組合理事長が出てきて、金銭を要求するような発言もありました。
日照権では受忍限度が争点となるようですが、上記ケースの場合は建築差止めや和解金の支払などに応じなければならないのでしょうか?
北側マンション住人の日照権が侵害され、気持ち的には和解金で解決したいと思っていますが、マンション管理組合理事長の応対とマンションの他の部屋の住人からも同様の要求を受ける可能性があり、和解金の話は切り出しづらいです。
対処法
「木造住宅建設地は擁壁の上に立ち、北側マンションより1層分(3m程度)高くなっています」とのことですが、それは、平地に、ご自身の建築予定地だけをかさあげしたのか、それとも地形上、擁壁・かさあげが不可避な地形なのか、という点も一つの重要な要素になると思います。
また、「受忍限度」かどうかは、実際の日照時間や周辺地域の実情も考慮されますので、法的責任があるかどうか・どの程度(金額)の責任かについては、環境問題・相隣関係に詳しい弁護士に相談して、現地調査、日影図作成、裁判例調査等してもらう必要があります。
相手の弁護士が作っている場合にはそれをチェックした上で利用することもできます。
広島地裁H15.8.28
そして,受忍限度を超える侵害であるか否かについては,日影規制違反など公法規制違反の有無,日照阻害の程度,地域性,交渉経過等を総合的に考慮して判断すべきである。
東京地裁H16.9.28
JR××駅が近く、付近には中高層の建物も建っているが、2階建ての建物も多く残っていて、中高層の建物とそれ以外の建物が混在している状況である。したがって、商業地域に指定されているとはいえ、このような実際の状況も十分に考慮する必要がある
